2354

Строительный рынок хочет избавиться от афер и защитить покупателей квартир

Застройщиков могут обязать регистрировать незавершенные жилые объекты строительства. Намерения законодателей понятны – предлагаемые изменения смогут защитить будущих инвесторов от двойных перепродаж квартир, продаж в незаконных объектах и прочих афер. Но при этом важно новоявленные изменения сделать максимально комфортными для бизнеса, не усложнив разрешительную систему и не добавив очередной “чиновничий” барьер для вывода объектов на рынок.

Как сообщает корреспондент KV, 1 июня в столичном конференц-холле Klitschko Expo коммуникационная платформа Red Community совместно с Ассоциацией “Объединение финансовых учреждений” провела совместную конференцию “Финансирование жилых объектов: инструменты, практики, преимущества и риски”, которая объединила свыше двух сотен специалистов компаний-девелоперов и финансистов, передает 1News.

В рамках этого проекта состоялась панельная дискуссия  “Как новые законодательные инициативы могут изменить правила игры в финансировании жилья”, где участники смогли обсудить предлагаемые законодательные проекты для строительного рынка. В частности, речь идет о законопроекте №7084 “О внесении изменений в некоторые законодательные акты Украины относительно объектов незавершенного строительства и будущих объектов недвижимости”.

Как сообщила в ходе дискуссии руководитель направления “Строительство” Офиса эффективного регулирования (BRDO) Елена Шуляк, сегодня в Украине свыше двухсот тысяч семей – это инвесторы, которые столкнулись с обманом при покупке квартиры на первичном рынке жилья. По результатам опросов юристов, которые работают на рынке, каждая пятая сделка на рынке жилья (или около 20%) имеет признаки сомнительной или проходит с нарушениями. Массовые незаконные застройки в городе стоили внутреннему инвестору сотни миллионов гривен.

“6 сентября прошлого года был зарегистрирован законопроект №7084. Основная новелла этого закона предусматривает то, что все будущие квартиры подлежат обязательной регистрации как объекты имущественных прав, и только после этого они могут быть проданы. То есть, застройщик сможет реализовывать будущие квадратные метры только после того, как попадет в реестр, а сделать это он сможет только имея весь пакет разрешительной документации. Такой механизм делает невозможным двойные и продажи в объектах, которые возводятся незаконно (без разрешительной документации). В первой редакции этот закон частично ограничивал механизмы финансирования строительства, но после обсуждения с Украинской ассоциацией инвестиционного бизнеса, в законопроекте оставили возможности для эмиссии целевых облигаций, а также механизмы, которые используются институтами целевого инвестирования. Современная работа над изменениями законодательства – это живой процесс. Большинство формулировок нового законопроекта ещё обсуждаются с представителями рынка. Я думаю, что с помощью активного открытого диалога мы сможем убрать все предубеждения со стороны застройщиков и сможем предоставить нашим внутренним инвесторам в жилую недвижимость реальные механизмы защиты их прав”.

Генеральный директор Объединения финансовых учреждений (AFI) Виктория Волковская считает, что новый законопроект поможет возродить доверие между застройщиком и инвестором. В частности, искоренить множество незаконных схем благодаря созданию реестра имущественных прав.

“Нас в этом законе смутил один нюанс: функции фонда финансирования строительства (ФФС) как управителей переведена в состояние риэлторства – оформления договора купли-продажи. Но это не соответствует действительности. ФФС, все-таки, является финансовым учреждением, которое привлекает средства для строительства, работает таким образом с застройщиками, при этом защищает инвестора. ФФС минимизирует затраты девелопера, так как он работает в привлечении инвестиций, а не просто купле-продаже. Второй момент особо важен для инвесторов. Из всех банков, которые сейчас находятся на стадии ликвидации, практически каждый имеет недостроенный объект. Мы надеемся, что законопроект будет принят, и он защитит как застройщиков, которым нужно оптимизировать затраты, так и инвесторов, которым нужно защитить свои права”.

Генеральный директор Украинской Ассоциации инвестиционного бизнеса (УАИБ) Андрей Рыбальченко считает, что новый законопроект нужно дорабатывать в двух аспектах: отдельно в отношении оптимизации налогообложения и отдельно в контексте защиты прав инвестора.

“Если мы в Законе делаем акцент на том, что в реестре недострои будут зарегистрированы так же, как и готовая недвижимость, и продать-купить это можно будет только через нотариуса – это прекрасно. Но кто уже потом будет перепродавать эти активы – это второй вопрос. Соответственно, задача правоохранительных органов контролировать законность. Вторая проблема – налогообложения. Здесь нет никакого понятия льгот, но есть понятие отсрочки налогообложения”.

Адвокат Мария Грабовская считает, что новый законопроект частично выполняет работу правоохранительных органов, которые бездействуют в отношении обманутых вкладчиков. В то же время, законодатель должен создать механизм легализации проблемных объектов непосредственно для этих инвесторов и их объединений.

“Когда правоохранительные органы не работают, то их функцию берет на себя законодатель путем создания каких-то механизмов, чтобы не допустить эти случаи. Сегодня наше адвокатское бюро занимается двумя проблемными объектами. На одном из них инвесторы объединились в кооператив, скинулись деньгами, создали фонд и пытаются собственными силами достроить объект. При этом законодательного механизма для этой ситуации не существует. Не предусмотрено право получить арестованную землю с недостроем, разрешение на достройку объекта и т.д. И потенциальная возможность принятия такого механизма в рамках законопроекта – это политико-правовое решение, которое может помочь обманутым инвесторам спасти свои вложения. Что касается финансовых инструментов, то недобросовестный застройщик всегда найдет способ обойти Закон и продать квартиру нелегально. Важно избежать резких изменений, несогласованных с рынком, чтобы это не отобразилось на добросовестных застройщиках, которые работают в правовой плоскости”.

Как ранее рассказывалось, украинский строительный рынок модернизирует отношения между девелопером и покупателем. Сегодня предложение бизнеса в этой отрасли учитывает финансовый фактор как никогда ранее. Специалисты профильных отраслей сходятся во мнении: документирование купли-продаж жилья срочно нуждается в упрощении, застройщикам нужно осваивать новые инструменты финансирования, аккредитовываться в банках, а потенциальным покупателям – держать руку на пульсе новых веяний в инвестировании, не провоцируя продавцов на беззаконие.

afi BRDO red community адвокатское бюро Андрей Рыбальченко Виктория Волковская Генеральный директор Украинской Ассоциации инвестиционного бизнеса девелоперы Елена Шуляк законопроект Киев коммуникационная платформа конференція новости киева строительный рынок УАИБ




Залишити відповідь

Ваша e-mail адреса не оприлюднюватиметься. Обов’язкові поля позначені *